万达广场大商业物业管理方案

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万达广场大商业物业管理方案

　案 万达广场大商业物业管理方案 4

　万达广场

　大商业物业管理方案

　目录

　一、物业概况 (2)

　（一）项目简介 (2)

　（二）物业服务项目 (3)

　公共服务项目 (3)

　有偿专项服务项目：

　(3)

　二、具体管理方案 (4)

　（一）前期介入阶段物业管理 (4)

　熟悉设计施工阶段 (4)

　接管验收管理：

　(5)

　商户装修管理方案 (5)

　开荒清洁管理方案 (16)

　（二）开业后的日常管理 (21)

　公共秩序管理方案 (21)

　消防管理方案 (82)

　停车场管理方案 (99)

　公共区域安全管理方案：

　(125)

　绿化保洁方案 (126)

　公共设施管理方案（此项管理方案内容主要由工程部执行，物管部配合完成）138

　档案资料管理方案 (139)

　物业人力资源管理方案 (140)

　一、物业概况

　（一）项目简介

　项目总建筑面积约 95.08 万平方米，总投资额约 50 亿元人民币，是蚌埠市首屈一指的城市综合体。项目集大型国际购物中心、商业步行街、精装 SOHO、5A 级超高双塔写字楼、五星级酒店。六家主力店，是皖北地区最大的一站式购物中心。蚌埠万达广场是万达集团城市综合体的代表作，建成后将成为蚌埠市的地标性建筑和城市名片，开创蚌埠现代商业新纪元。

　蚌埠万达广场位于安徽省重要的交通枢纽-蚌埠，坐落在蚌山区，优美环境和完善的市政配套一直被开发商所看中，而蚌埠万达广场更是直逼市政府中心，周边社区、高档楼盘鳞次栉比，仅一路之隔的项目就有东侧的金奥华府，北侧的沁雅凯旋城、米亚花园。是蚌埠市各区位臵最好，辐射能力最强的区域，也是蚌埠市政府倾力打造的以文化和商业为中心的标志性项目。

　（二）物业服务项目

　公共服务项目

　（1）维护广场内的公共秩序，实行 24 小时安防值勤、消防和交通道路管理；

　（2）公共场所保洁，垃圾收集和清运；

　（3）共用部位和公共设施设备维护和保养；

　1）公共绿地园艺的培植和养护；

　2）室内公共场所绿化摆放养护；

　3）对广场内的各类资料进行管理；

　4）节假日环境美陈布臵；

　5）重要时刻提醒服务；

　6）安全知识、消防常识宣传。

　有偿专项服务项目：

　（1）设备设施上门维修、安装等；

　（2）各种清洁服务；

　（3）各种营销活动的安全管控工作；

　（4）场地租借、仓库租用；

　（5）商户装修的建筑垃圾的清运。

　（6）根据实际情况开展的其他服务

　二、具体管理方案

　物业管理由前期介入阶段和开业后日常物业管理两部分组成。在实际操作中，分阶段有重点、有步骤地落实各项工作的开展，以保证整个广场的运营实施。

　（一）前期介入阶段物业管理

　前期物业管理阶段可分为熟悉工程设计施工阶段、接管验收管理、商户装修管理、开荒清洁管理等方面

　熟悉设计施工阶段

　（1）解读项目整体规划概况；

　（2）了解停车场交通动线规划及提供建议；

　（3）了解垃圾房规划方案及提供建议；

　（4）了解导示规划设计及提供建议；

　（5）了解停车场收费系统设计及提供建议；

　（6）了解监控系统的设计及提供建议；

　（7）了解室外景观规划设计及提供建议；

　（8）了解公共区域装修设计及提供建议；

　（9）各项施工跟进：包括建筑、机电、环氧地坪、景观、导示、监控、监控点位、垃圾房、装修工程等。

　接管验收管理：

　（1）接管验收定义：物业企业在承接物业时，进行的物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理,为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。

　（2）管理措施

　1）组建接管验收小组，负责接管验收工作；

　2）开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

　3）掌握物业验收的标准和程序；

　4）制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续；

　1.工作目标：拟定公众管理制度及验收标准并进行验收移交；

　2.工作内容：按照 2013 年建造标准进行验收;土建类；给排水类；供

　配电类；机电设备类；智能化系统类；消防类；网络电讯类；其他配套设施类；配合项目公司做好楼宇移交工作计划，对提出的整改项目进行跟踪落实；收集、整理发展商移交的相关资料，明确交接双方的责任;产权资料、技术资料;指导制订物业管理及有关服务项目的收费标准；与政府有关部门建立公共关系。

　商户装修管理方案

万达广场大商业物业管理方案

　住宅物业管理服务合同

　第一章总则 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就小区物业管理事宜订立本合同。

　第一条本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：小区业主委员会 主任：

　地址：

　联系电话：

　受托方（以下简称乙方）：物业管理有限公司 法定代表人：

　注册地址：

　联系电话：

　第二条物业基本情况 物业名称：小区 物业类型：

　座落位置：

　四至：以规划图为准 占地面积：平方米

　建筑面积：平方米 其余物业构成：

　住宅：平方米 河滨印象会所：平方米 河滨印象幼稚园：平方米 设施设备构成，详见附件一《小区设施设备表》 第三条甲方受小区首次业主大会的委托，全权代表业主大会与乙方签定本合同。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人（符合国家规定的房屋使用人），故本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同为其设定的义务，承担相应的责任，同时享有本合同为其设定的权利。甲方代表全体业主和物业使用人在本合同中为全体业主和物业使用人设定的权利与义务，视为业主和物业使用人本人的真实意思表示，任何业主和物业使用者个人均不得主张本合同全部或部分无效。甲、乙双方也不得在今后的任何程序中以此为理由主张这些约定无效，本合同既是双方权利和义务的具体规定，也是解决和处理甲、乙双方及其他业主或物业使用人之间纠纷的依据。

　第二章协议服务事项 第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理 房屋的共用部位是指一栋房屋内部，由整栋房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、电话分线间和其他在使用上、功能上为整栋建筑服务的部位等。

　第五条房屋共用设备设施的维修、养护、运行和管理 共用设备设施是指物业管理区域或者单栋房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷装置、电梯、供配

　电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、雨污水管道、化粪池、垃圾箱（房）、窑井、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

　第六条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。

　第七条公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理。

　第八条公共环境卫生，包括房屋共用部位、卫生死角的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，非市政道路的清扫及垃圾的收集。

　第九条小区物业管理区域内交通与车辆停放秩序的管理。

　第十条小区物业管理区域内公共秩序。包括 24 小时中央监控室安全监控、巡逻人员安全巡视、值班经理值班、门岗 24 小时执勤等。

　第十一条负责消防安全管理。

　第十二条对业主和物业使用人违反《小区业主公约》（以下简称《业主公约》）和本合同的行为，针对具体情节的轻重，由乙方采取规劝、警告、公示等方式予以教育制止，造成公共财产、物品损失的，责任人应承担责任。

　第十三条负责房屋装饰装修施工管理以及由此产生的垃圾的有偿清运。

　第十四条建立健全物业管理档案。包括管理与物业相关的工程图纸、业主/住户档案，竣工验收资料及房屋配套设施和公用设施档案。

　第十五条受业主委员会的专门委托开展社区精神文明文化活动；受业主或物业使用人的专门委托开展有偿便民服务业务。

　第十六条向业主收取物业管理服务费、根据有关部门或单位的委托向业主或物业使用人代收水费、电费、天然气使用费、光纤费等，但收费标准必须按委托单位的规定执行，乙方不得擅自加价。因委托单位违法乱收费所造成的一切后果，由委托单位承担，乙方可协助甲方追究有关委托单位的法律责任。

　第十七条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托。维修、养护费用不包含在物业管理服务费中，具体费用大小、服务标准及服务内容，由业主或物业使用人与乙方另行协商。

　第十八条编制物业管理服务和财务年度计划。

　第十九条为业主办理入住手续。

　第三章 委托管理期限 第二十条委托管理期限为年，自年月日时起至年月日零时止。

　第四章双方的权利和义务 第二十一条甲方的权利义务 1. 代表和维护物业产权人、使用人的合法权益； 2. 监督业主和物业使用人遵守《业主公约》和本合同； 3. 享有监督乙方管理工作实施和制度执行情况的权利； 4. 审议乙方年度管理计划、物业管理经费的使用计划、决算报告及相关依据； 5. 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育工作； 6. 协助乙方说服欠费的业主或物业使用人履行交纳各项费用和协助乙方向欠费的业主或物业使用人送达费用催收的亲情告示。

　7. 依据建设部建住房（1998）213 号文《住宅公共部位共用设施设备维修基金管理规定》及当地政府规定中对维修基金的收取、保存、使用等做出决定或决议，有新规定后从其规定：

　1）甲方委托乙方对专项维修资金的帐目进行管理，需使用维修资金，由乙方提出年度使用方案，经甲方批准并报房管部门备案后使用； 2）维修基金按栋立帐，按户核算；

　3）对维修基金的帐目，甲乙双方每六个月共同公布一次，接受全体业主的监督。

　8. 全体业主和物业使用人行使以下权利并履行以下义务：

　1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 2）业主享有参加业主大会或业主代表大会； 3）业主享有选举业主委员会委员及被选举权； 4）监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议； 5）遵守本物业的物业管理制度和《小区业主大会议事规则》、《业主公约》的规定； 6）依据本合同向乙方交纳物业管理费用和其他有偿服务费用； 7）为防止水、气泄露、便于及时维修、避免受损，主动向乙方预留户主（或家庭主要成员）的通讯地址、联系电话，便于应急与联系； 8）装饰装修房屋时，遵守建设部［2002］110 号文《住宅室内装饰装修管理办法》及与乙方签订的装修管理相关协议； 9）转让房屋时，应事前通知乙方，告知受让方遵守《业主公约》以及本合同规定的事项； 10）对承租人、使用人、访客等违反小区物业管理制度造成的损失、损害，乙方负责赔偿并承担相应的责任； 11）不占用、损坏小区的共用部位、共用设施或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设备设施时，应征得乙方同意； 12）按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、

　维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不侵害他人的合法权益； 13）不在房屋外立面安装防护栏； 14）不在园区公共区域烧纸、焚香、乱贴、乱画、乱刻等，未经以方许不在建筑物或园区任何地方悬挂任何广告、标识等宣传品。违者，承担因清洗、拆除、恢复等产生的费用； 15）不随地吐痰、乱丢废弃物、不从阳台或窗户向外乱抛物品，如有违反，由当事人完全承担相应的责任和后果； 16）宠物按照规定办理登记、办证，并在有人有效管理的情况下放养，但若发生宠物伤人等意外，由宠物饲养人承担一切责任； 17）若因自身疏忽引起水、电、气、烟或其他有关物体外溢，损害他人人身或财产而引起诉讼、赔偿的要求，须对因此而产生的所有诉讼、索赔的要求承担全部责任。

　第二十二条乙方的权利和义务：

　1.对物业共有部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物进行维修、养护、运行和管理，向业主和物业使用人提供环境绿化、环境卫生、治安秩序、交通秩序等的维护、管理服务； 2.对业主和物业使用人违反《业主公约》或本合同的行为进行教育制止； 3.建立健全小区的物业管理档案； 4.向业主收取物业管理费以及其他费用； 5.可委托专业公司承担小区的专项管理和服务业务； 6.定期向业主和物业使用人公布物业管理服务费用收支帐目； 7.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修、

　养护计划和大、中修方案，其中大、中修方案须经甲方批准后，由乙方组织实施； 8.受业主或物业人的委托向业主或物业使用人提供房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护等有偿服务。

　9.依据建设部建住户（1998）213 号文《住宅公用部位共用设施设备维修基金管理规定》、及当地政府规定和业主委员会的决定或决议，使用维修基金。维修基金续筹时间和比例由业主委员会确定。

　10.乙方履行或享有在第二章中约定的其它义务和权利。

　第五章物业管理服务标准 第二十三条房屋及维修管理：

　1. 房屋外观完好、整洁、无妨碍市容观瞻现象； 2. 房屋门牌号有明显的标志，设有引路方向及园区平面图； 3. 房屋外立面无吊栏等悬挂物； 4. 房屋大、中修有完整的开工报告及工程决算书，履行安全技术交接手续，工程质量验收手续齐全，有完整的竣工报告并执行有关保修制度，工程资料存档备查。

　5. 房屋档案资料管理完善，按巷、道、路立档。

　第二十四条共用设备管理：

　1. 设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰； 2. 专业技术人员、维修操作人员严格按照操作规程，按操作要求作业，并经过专业培训，持证上岗； 3. 设备良好，运行正常，有设备记录，有专门的保修检查制度，无事故隐患。

　第二十五条共用设施管理：

　1. 公共配套服务设施安全，并按原设计用途使用；

　2. 公共照明设备设施齐全，运行正常； 3. 道路通畅，路面平坦； 4. 污水排放通畅，沟道无积水。

　第二十六条绿化及养护管理：

　绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、修剪和防治病虫害； 第二十七条环境卫生管理：

　1. 小区内设有果皮箱等环卫设施，环卫设施完善； 2. 小区内实行垃圾处理袋装化并定时清运； 3. 定期清除公共楼梯间、通道、走廊的地面、墙面、楼梯护手、窗台的灰尘； 4. 及时清除小区内道路、绿地、公共场地的纸屑、烟头、塑料袋等杂物； 5. 雨后及时清理积水； 6. 小区内路边无违规摊点、市场； 7. 制止并处理小区内违章临时建筑及园区内乱堆、乱贴、乱画等现象； 8. 定期清洁小区内共用场地地面油渍； 9. 楼道内无阻碍通行的任何物品。

　第二十八条社区秩序维护：

　1. 小区内实行 24 小时值勤巡逻制度； 2. 保安值班人员有明显的标识。熟悉园区情况，工作规范、作用严谨，各项保安措施落实； 3. 小区实行封闭式管理，园区业主车辆进出刷卡，外来人员实行登记制度。货物出入按照管理规定办理登记手续，并严格填写《小区物品出入票》。

　第二十九条车辆管理：

　1. 车辆实行严格管理，各种车辆（包括机动车和非机动车）均按规定停放；

　2. 小区内机动车辆发生被盗被抢事件，乙方协助业主向保险公司索赔偿。

　第三十条消防 1. 消防设备完好，有消防标识； 2. 配备消防管理人员； 第三十一条装修管理 按建设部［2002］110 号文《住宅室内装饰装修管理办法》和小区房屋装修管理规定实施装修管理。对违反装修管理相关规定和协议的业主，乙方有要求进行整改、停工的权利。

　第六章物业管理服务费及收取 第三十二条物业管理服务费：依据《物业服务收费管理办法》（国家发展和改革委员会/建设部/发改价格［2003］1864 号、《省物业服务收费管理细则》。

　物业管理费标准：住宅按照建筑面积元/平方米/月收取，用作商业用途的房产按建筑面积元/平方米/月收取。

　第三十三条物业管理费用的交纳时间：每年 1 月、4 月、7 月、10 月的 1—10 日分别交纳第一至第四季度的物业管理费。

　第三十四条业主或物业使用人出租房屋时，承租人未交纳的物业管理费用及其他费用，由业主交纳。

　第三十五条业主转让房屋时，须交清转让前所欠的物业管理费用及其他费用。原业主缴纳的专项维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。

　第三十六条保修期满后发生的房屋共用部位、共用设备、设施的维修保养更新费用，执行国家相关的维修资金管理制度。

　第三十七条受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、煤气费、光纤费等代收代缴收费服务。

　第三十八条乙方向业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备提供维修养护及其它特约服务，由业主或物业使用人与乙方另行自愿协商约定服务收费标准及交纳办法。

　第三十九条乙方向业主或物业使用人提供的其他服务项目的收取标准按市场经济的原则约定。

　第七章违约责任 第四十条乙方违反本合同中的约定，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正。在保修期间，因工程质量问题，由开发商负责处理并承担相应费用。

　第四十一条业主或物业使用人违反本合同或《业主公约》的相关规定，使乙方未达到约定的物业管理服务质量目标的，乙方有权要求业主或物业使用人限期改正。逾期未改正造成损失的，业主或物业使用人应给予赔偿并承担相应的法律责任。

　第四十二条乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所有费用，退还利息。

　第四十三条业主或物业使用人未按《小区物业管理服务合同》约定的收费标准和时间缴纳有关费用，业主或物业使用人从欠费之日起每日按所欠费用的百分之零点三向小区物业管理公司承担违约金。超过一个月业主或物业使用人未缴纳物业管理费或水电气费，允许物业管理公司停止水电气供应。因业主或物业使用人未及时交纳水费、电费、气费以及其它相关费用造成损失的，由业主或物业使用人承担责任。

　第八章附则

　第四十四条合同在执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行，甲乙双方按有关法律规定处理。

　第四十五条房屋共用部位、共用设施设备，由业主委员会决定是否保险，业主承担保险的费用。乙方应加强对小区物业管理区域内的安全防治工作。因不可抗力致使财产损失的，乙方不承担责任。业主或物业使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主或物业使用人自行办理。若发生被盗、被抢事由业主或...

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