【物业办法】关于创新南昌县物业管理体制机制实施办法（仅供参考）

关于创新南昌县物业管理体制机制的实施办法（试行）为全面推进全县住宅小区物业管理体制机制创新，完善物业管理模式，明确物业管理责任，提升物业管理效果，规范物业管理市场，维护社会稳定。根据《江西省物业管理条下面是小编为大家整理的【物业办法】关于创新南昌县物业管理体制机制实施办法（仅供参考）,供大家参考。

关于创新南昌县物业管理体制机制的实施办法（试行）

为全面推进全县住宅小区物业管理体制机制创新，完善物业管理模式，明确物业管理责任，提升物业管理效果，规范物业管理市场，维护社会稳定。根据《江西省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）、《物业服务企业资质管理办法》（建设部令164号）、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）的相关规定，根据我县实际，制定本办法。

一、指导思想

以“创新社会治理网格化”活动为契机，以改革创新为突破口，进一步明晰我县物业管理职责范围和权责关系，按照“政府负责、行业管理、部门配合、乡镇组织、社区落实、企业服务、业主自治、属地管理”原则，通过对住宅小区现有物业管理体制机制的创新，破解物业管理难题，改善市民居住环境，构建平安和谐社区。

二、工作目标

把住宅小区物业管理纳入社会管理范围，成立县物业管理联席会议，建立三级物业管理联席会议制度，充分发挥好各级政府及职能部门作用，切实解决群众最关心的物业管理问题，真正做到“问题发现在萌芽、矛盾化解在小区、难点处置在一线”，以依法治理和优质服务，全面提升城区住宅小区物业管理水平。

三、组织机构

成立县物业管理联席会议，建立联席会议机制。设立三级管理制度，分别为：县、乡镇、管理处（管委会）、社区居委会。

1.一级物业管理联席会议由社区居委会负责召集业主委员会、物业服务企业、业主，解决日常的物业纠纷。每半个月召开一次日常工作联席会议，重大突发事件及时召开、处理、上报。

2.二级物业管理联席会议由各乡镇、管理处（管委会）负责召集相关责任部门、社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主解决需要相关部门配合的物业管理纠纷，每月召开一次日常工作联席会议，重大突发事件及时召开处理，并以简报的形式向县物业管理联席会议办公室报送。

3.三级物业管理联席会议由县物业管理联席会议研究解决二级物业管理联席会议解决不了的重大物业纠纷，每季度召开一次日常工作联席会议，重大突发事件及时召开解决。

4.县物业管理联席会议下设办公室，指导、协调各级联席会议开展日常工作，收发各级(辖区)联席会议简报，督察各级(辖区)日常联席会议的按时召开和整改的主体责任单位落实情况，督察采取考评扣分制，考评结果纳入县委、县政府年度目标考评内容，年终统一汇总，并以简报的形式向全县公开通报。物业联席会议机构组成见附件1。

四、职责分工

1.县房管部门：负责全县物业管理活动的监督管理工作；宣传、贯彻有关物业管理法律、法规和政策；负责拟定物业管理相关配套政策；加强物业服务企业资质管理；指导乡镇、管理处(管委会)、社区做好住宅小区业主大会和业主委员会选举、换届；做好行业业务培训工作；依法查处物业服务企业违规行为。

2.县城建部门：负责将物业管理用房、停车泊位及各类公建配套设施纳入项目设计审查和项目综合验收；督促开发建设单位履行物业保修范围和时限内的保修责任，协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾，依法查处住宅小区内违反规划要求的相关行为；严格管控住宅小区绿化建设，按设计方案施工。

3.县城管部门：负责对住宅小区内擅自搭建、违章装修、乱设摊点、侵占绿地和在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品等行为进行查处；指导物业服务企业搞好化粪池整治、装修垃圾清运等环境卫生作业；负责住宅小区内户外广告、牌匾的设置审查和监督管理工作。

4.县公安部门：负责住宅小区安防设施的检查验收，督导住宅小区内监控设施覆盖工作，指导落实住宅小区内的安全防范措施，调解各类涉及治安管理的矛盾和纠纷；加强住宅小区流动人口、犬类饲养等治安防范的检查监督。对住宅小区内存放易燃易爆物品、恶意封堵小区大门、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型车辆、危化品车辆等行为依法进行处理。

5.县消防部门：负责住宅小区消防设施的检查验收，受理辖区内项目物业服务企业上报的消防设施设备承接报告并备案，依法查处破坏消防设施的行为；负责住宅小区内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理；加强住宅小区物业服务企业消防应急救援队伍培训和演练。

6.县环保部门：负责住宅小区内及周边摊点、餐饮等经营场所的油污、污水排放、烟尘、噪音等污染源、工业废弃物等影响住宅小区环境的行为实施监督管理和查处。

7.县发改（物价）部门：负责前期物业管理和保障性住房物业管理收费标准的核准和备案，监督检查和规范物业服务收费行为，查处违规收费行为；建立物业服务收费动态调整机制，根据物价上涨及物业服务企业用工成本调整等因素指导物业服务收费标准；受理物业管理收费价格咨询及投诉。

8.县市场监督和质量管理部门：负责物业服务企业注册登记审查；查处擅自将住宅改变为经营性用房从事无照经营行为；查处住宅小区内无证经营、利用不合法场所从事经营活动等行为；对住宅小区内的电梯等特种设备进行日常安全监察，对存在安全隐患的电梯等特种设备及时下达整改通知，并督促整改到位；受理辖区内项目物业服务企业上报的特种设备承接报告并备案，督促业主和物业服务企业做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；受理电梯事故的投诉和举报；调查处理住宅小区内的特种设备事故。

9.县卫计部门：负责住宅小区内重大卫生防疫及二次供水的卫生监督管理，督促物业企业定期进行常规消杀工作。

10.县司法部门：负责指导住宅小区成立人民调解组织及开展工作，积极疏导、调解住宅小区内各类物业管理矛盾纠纷；组织住宅小区开展物业管理相关法律法规的宣传教育活动。

11.乡镇人民政府、管理处(管委会)、社区居委会：按时开展联席会议工作，指导居民(业主)选举(换届)业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；社区居委会协助乡镇人民政府、管理处(管委会)调解小区内物业管理矛盾纠纷，维护小区和谐稳定。

12. 市政、供水、供电、供气、邮政、通讯等专业单位：负责住宅小区内相关专业设施设备的维修和养护工作，组织协调住宅小区内“一户一表”和老化线路改造，处理停水、停电、停气、快递等矛盾纠纷、故障应急维修和处理。

13.开发企业：确保工程质量，按合同约定的期限交付房屋及其他配套设施，未经批准，不得与物业服务企业签定物业服务合同，按规定缴纳物业质量保修金，履行房屋和其它配套设施的质量保修义务，扶持前期物业服务企业进驻小区。

14. 物业服务企业：依据物业管理合同约定的服务内容，负责小区内公共设施设备、秩序、环境维护等服务;对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，接收有关部门的其他委托管理以及法律法规规定的其他职责。

五、创新内容

（一）提高物业管理项目的准入门槛

1.实行物业管理招投标制度。前期物业管理必须实行招投标市场准入制度，由县行政服务中心组织招投标，采取邀请招标和公开招标两种方式。

2.严把招投标资格预审关，参与招投标的物业服务企业，应事先征求社区居委会、房管部门、派出所的意见，结合日常考核情况，对在整改期内的物业服务企业，一律不准进入招投标市场，物业服务企业承接业务范围要严格按照《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）的规定，严禁超越资质范围承接业务。

3.加强物业服务资质管理，房管部门应严把物业资质年审关，须先由小区所在地乡镇人民政府、管理处（管委会）、社区居委会、派出所签署意见，对评价差的，纳入黑名单，限制承接项目。

4.强化行业培训，实行项目职业经理人制度，住宅小区管理项目负责人实行经理人持证上岗制度，须在市物业管理主管部门统一举办的物业服务培训考核合格后，核发岗位证书。未经考核不具备岗位证书的，不得从事管理岗位。

(二)实施物业履约保证金管理模式

为保障物业管理活动有序进行，维护业主和物业服务企业或者其他管理人的合法权益，本着自愿合法的原则，结合本地实际，实施物业服务履约保证金管理模式。

1.履约保证金由属地乡、镇、管理处（管委会）、业主委员会以项目为单位共同监管，与物业服务企业签订管理协议，负责对履约保证金缴付、补缴、退还本息等工作，实行专户存储，建立履约保证金管理档案。

2.物业服务企业接管小区前，应当与业主委员会或开发企业签订书面物业服务合同，合同中应明确物业服务质量条款，物业服务企业应按可收费建筑面积乘以月物业收费标准的20%一次性缴纳履约保证金（最低不少于3万元，最高不超过20万元）。按照诚信服务的原则，物业服务企业在进入新的服务项目时，履约保证金可按当年度评定的星级给予下浮，一星级下浮百分之十、二星级下浮百分之二十、三星级下浮百分之三十，对不按合同履行物业服务的纳入黑名单，限制承接项目。

三万平米以下老旧小区由属地乡、镇、管理处（管委会）酌情约定履约保证金。

3.物业企业违反以下条款，从履约保证金中扣除相应费用：

（1）擅自违约退出或者终止物业服务；

（2）违规收费；

（3）不按合同约定办理交接手续；

（4）二次供水、供电设备，电梯不按有关规定进行日常维护影响正常使用。

（三）完善物业质量保修金制度，扶持前期物业服务企业进驻

1.开发企业继续按《物业保修金缴纳及使用操作规范》缴纳和使用物业保修金。

2.对物业矛盾突出的屋面外墙渗水、电梯、水、电、消防设施的保修期限和维修方式等问题，根据《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部80号令），在签定前期物业服务合同中约定开发企业保修责任。

3.在动用物业保修金后，房管部门在三日内书面通知开发企业，开发企业应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

4.对因未交付的空置房造成前期物业企业管理工作开展困难的，开发企业应当给与开办补贴扶持，按照市场化运行要求，开办补贴费用应在合同中予以约定，为维护双方利益，开办补贴费用由属地社区监管，统一管理，采取分期拨付的方式，在物业企业进驻一个月内拨付60%，剩余部分在三个季度内拨付完毕。

（四）畅通住宅专项维修资金应急使用渠道

根据省住建厅《关于住宅专项维个资金应急使用有关事项的通知》（赣建房〔2014〕13号）文件精神，结合实际，制定相应使用程序，明确相关责任单位和申请、维修、审核、拨付、验收、建档六个环节的手续。

以下影响房屋安全使用情况，经相关部门认定，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金：

1.电梯故障危及人身安全，县市场监督局须出具的整改通知或省特种设备检测院出具检测报告认定。

2.二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，县水务局须出具意见书认定。

3.消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，县消防部门须出具整改通知书认定。

4.屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，须有资质的县危房鉴定部门出具质量检测意见书认定。

5.房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，须有资质的县危房鉴定部门出具质量检测意见书认定。

6.发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），县房管局须出具危房鉴定报告认定。

7.公共供配电系统发生故障影响使用，供电部门须出具意见书认定。

8.维修部分单个项目入住率不满三分之二，所在地社区须出具意见书认定。

上述具体办理程序见附件2。

（五）建立诚信档案，实施奖励支持政策

1.建立诚信档案，对于失信物业企业和恶意欠缴物业费的业主进行限制，包括物业企业承接物业项目、晋级及公职人员调职、晋升；

2.对星级物业项目实施奖励支持政策：

（1）对于星级项目遇到业主欠费，业主的从业单位及主管部门应当配合物业公司催缴；

（2）司法行政部门监督指导各辖区司法所成立法律援助小组，为处理物业管理纠纷提供法律援助；

（3）被评定为星级服务的物业项目要采取司法程序收物业费的，可向物业管理联席会议领导小组申请法律援助“绿色通道”途径诉讼。

（六）精简业主委员会备案手续

1.为简化业主委员会备案办理流程，备案材料精简至以下5项。

（1）备案申请表

（2）由辖区乡镇人民政府、管理处（管委会）出具业主委员会成立的书面函告。

（3）业主大会召开和业主委员会委员选举的情况简介。

（4）管理规约。

（5）业主大会议事规则。

2.业主因故缺席业主大会的，业主委员会筹备小组发放表决票可以通过电话咨询、信函、送达三种方式征集。

（七）加大对物业企业的扶持力度

1.继续按照《南昌县人民政府办公室抄告单》(南政办抄字[2010]74号)实行增值税“先征后等额贴补”政策。

2.小区内物业公共用电价格按核表用电不递增的居民用电基准价格执行。

3.小区内物业公共用水价格按居民用水基准价格执行。

六、考核奖惩

（一）各责任单位的考核奖惩

1.县物业联席会议办公室对各责任单位进行考核，各乡镇、管理处(管委会)和县直各有关部门的主要负责人为第一责任人，分管领导为直接责任人，根据各级(辖区)物业联席会议召开的日常工作和各整改主体责任部门落实情况，按如下标准进行考评扣分。对物业纠纷经物业联席会议协调，要求各职能部门按期整改的，依据评分标准进行扣分。

1.未能按期整改到位的，每出现一次，相应职能责任部门扣1分；

2.对已下达整改通知，限期整改到位的，相关责任单位整改力度不够，致使出现“二次通报”的，每处加扣1分，通报后仍未按规定整改到位，致使出现“三次通报”的，每处加扣2分，以此类推；

3.因小区物业管理问题被市级媒体曝光，经主管部门认定属实造成恶劣影响的，每次扣3分，被省级媒体曝光，经主管部门认定属实造成恶劣影响的，每次扣5分，被国家级媒体曝光，经主管部门认定属实造成恶劣影响的，每次扣10分。

4. 鼓励物业企业创新，因管理项目创新、服务优质，经媒体正面报道且主管部门认定属实，市级每次加3分，省级每次加5分，国家级每次加10分。

5．实行物业纠纷整改和年终目标考核、评先相挂钩的奖惩制度，对成效突出的单位、项目和个人予以奖励；对于物业纠纷整改不力和在整改期限内超时限的单位、项目和个人，取消年度评优评先资格，并严肃追究相应责任。

（二）物业项目考核奖惩办法

1.由辖区各乡镇人民政府、管理处（管委会）、社区、公安派出所、房管部门联合组织开展对物业项目的考核工作，严格按照《南昌县物业管理工作监督考核实施办法》执行。采取星级评定制考核：在考核评分70-79分的评定为一星级物业项目，80-89分的评定为二星级物业项目，90分以上的评定为三星级物业项目，评分细则及标准详见附件3、附件4。

2.由财政每年安排100万元资金用于对星级物业项目进行表彰和奖励。

3.被评定为三星级物业项目的，可由房管部门直接推选，参加市优、省优、国优的评比，对评为市优项目奖励1万元，评为省优项目奖励3万元，评为国优项目奖励5万元。

4.对得分在60分以下的物业项目，要限期整改，对整改不到位的企业纳入黑名单，限制其在本县内承接物业服务项目，并予以通报。

推荐访问:南昌县 物业 管理体制 【物业办法】关于创新南昌县物业管理体制机制实施办法