房地产估价规范2022版解读6篇

房地产估价规范2022版解读6篇房地产估价规范2022版解读　　2022房地产估价师《相关知识》讲义（2）　　一、城市总体规划的主要任务和内容熟识（一）任务：（二）内容：城市、镇总体规划的期限一般下面是小编为大家整理的房地产估价规范2022版解读6篇,供大家参考。

篇一：房地产估价规范2022版解读

　　一、城市总体规划的主要任务和内容熟识（一）任务：（二）内容：城市、镇总体规划的期限一般为20年。近期为5年。二、城市进展战略（一）城市进展战略的含义：经济、社会、建立三位一体进展战略。整体、统筹、协调（二）内容：三个目标：经济进展、社会进展目标、建立水平目标。三、城市性质与城市规模了解1、城市性质定义：所处地位和担负的主要职责。编制总体规划时，首先确定城市性质。2、城市规模：人口规模、用地规模、生产力规模；通常用人口规模来表示城市人口规模——市区内的常住非农业人口。3、按城市人口规模的分类：特大：100万以上；大：50~100万；中：20~50万；小：20万以下。四、城市分区规划熟识介于城市总体规划和具体规划之间的。期限与总体规划全都。

　　五、城市用地（一）城市用地分类熟识1、10大类、46中类、73个小类；2、表1-1中应留意；3、建立用地是前9类，不包括水域和其他用地；4、用地计量单位：万平方米，公顷，h㎡.推断题：09年考题依据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地（×）。属于道路广场用地（二）城市用地评价把握1、自然条件评价：⑴工程地质条件：地基承载力高、地形平缓、没有冲沟、滑坡、倒塌、地震灾难；⑵水文及水文地质条件：地下水是城市用水的水源——避开开采过渡、污染；⑶气候条件：建筑物的朝向和间距；风玫瑰图；热岛现象；城市排水设施。⑸城市用地使用性评价：结果——三类。第一类：适于；其次类：需实行肯定措施；第三类：不适于。

　　综合分析题：某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块土质较差，地下水位较浅，需采纳肯定工程措施改善条件方适用于建筑。对该宗土地进展城市用地适用性评价，该宗土地属于（B）类建立用地。

　　A．一B．二C．三D．四2、建立条件评价包括：城市用地布局构造评价、城市市政设施和公共效劳设施评价和社会、经济构成评价。3、经济评价⑴城市土地的根本特征：土地承载性、区位；⑵区位评价：①城市土地评价的根本思路：级差收益测算的方法进展城市土地评价；②区位条件：三个层次、四个方面评价（土地区位、城市设施、环境、其他）。

篇二：房地产估价规范2022版解读

　　土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格是一组根据房地产的根本存在形态

　　来划分的价格。（一）土地价格土地价格简称地价，假如是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价

　　格；假如是一块有建筑物的土地，是指其中的土地局部的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。

　　在土地估价时，依据其实际的根底设施完备程度和场地平坦程度，或者在特别状况下假设其根底设施完备程度和场地平坦程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有以下5种：①未完成征收补偿安置的集体土地。取得该土地后还需要支付征地补偿安置等费用。②已完成征收补偿安置但未完成“三通一平”或以上开发的土地。③已完成征收补偿安置和“三通一平”或以上开发的土地，如已完成征收补偿安置和“七通一平”的土地。④未完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。取得该土地后还需要支付房屋拆迁补偿安置等费用。⑤已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。

　　有时依据土地的“生熟”程度，粗略地将土地分为生地、毛地、熟地

　　三类，土地价格相应地又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。（二）建筑物价格建筑物价格是指建筑物局部的价格，不包含该建筑物占用范围内的土

　　地的价格。人们寻常所说的房价，例如购置一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。

　　（三）房地价格房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们寻常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有房地价格＝土地价格+建筑物价格土地价格＝房地价格-建筑物价格建筑物价格：房地价格-土地价格但需要指出的是，上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的，即不是不管房地产是在分割、合并的前后，还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对于同一宗房地产来讲由于只存在着土地、建筑物和房地三种根本形态，所以同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中。房地价值在土地与建筑物之间的安排与房地产分割、合并估价不同。在房地产价值安排的状况下，各局部的价值之和等

　　于整体价值。在房地产分割的状况下，分割后的各个独立局部的价值之和一般小于分割前的整体价值。在房地产合并的状况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立局部的价值之和。

篇三：房地产估价规范2022版解读

　　一、国有建立用地使用权出让的需要把握□招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价□拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的出价□挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的报价□协议出让方式中，协议出让的和价二、房地产转让和租赁的需要熟识转让方式增多买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。租赁有房屋租赁、土地租赁、建立用地使用权出租等。三、房地产抵押贷款的需要把握抵押人担保债权不得超出抵押物价值。抵押对房地产估价的需要（7种）初次抵押估价、再次抵押估价、增加抵押贷款估价、抵押期间估价、转抵押估价、续贷抵押估价、处置抵押房地产估价四、房地产征收征用补偿的需要把握征收是强制收买，全部权变更，不返还征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人

　　五、房地产分割的需要熟识一般实行折价或者拍卖变卖价款分割六、房地产损害赔偿的需要把握损害赔偿的状况□因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估□在自己的土地上建筑建筑物阻碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等造成相邻房地产价值损失的评估□因施工中挖根底不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估□因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估□因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估□使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的评估□因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的评估□因异议登记不当，造成房地产权利人损害的评估□因非法批准征收，使用土地，对当事人造成损失的评估□其他相关评估七、房地产争议调处的司法鉴定的需要把握八、房地产税收的需要熟识九、房地产保险的需要了解十、企业有关经济行为的需要熟识

　　十一、房地产行政治理的需要了解十二、其他方面的需要□建立用地使用权期间届满需要的估价效劳□房地产开发经营过程中需要的估价效劳□为出国需要供应财产价值证明的估价□为房地产证券化效劳的估价

篇四：房地产估价规范2022版解读

　　（一）商务办公房地产及其特点1．商务办公房地产及其分类商务办公楼，俗称写字楼，是用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼可从不同角度、根据不同标准进展分类和分级。按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在1-3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼根本上只有办公一种用途，没有其他功能（展现厅、餐饮等）；②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展现厅、商场、公寓、餐饮等功能。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益力量不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。其中，甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况和建筑质量优良，收益力量强，有完善的物业效劳；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况和建筑质量良好，建筑物的功能不是最先进的，建筑物存在自然磨损，收益力量低于新落成

　　的同类写字楼；丙级写字楼是使用年限较长，建筑物存在明显的物理磨损和功能陈旧，租金水平较低。

　　2．商务办公房地产的特点商务办公楼具有以下特点：（1）所处区位好，规模大。写字楼大多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，处于较好区位，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，经济活动频繁。（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。写字楼特殊是甲级写字楼和综合写字楼，大都为高档次高层建筑，拥有先进的现代化设施设备，功能多而全，如有前台接待效劳、大小会议室、酒吧、咖啡厅、餐厅、商场、车库等。（3）出租经营为主，多由专业物业治理企业治理。大都写字楼以出租为主，完善的午夜治理效劳能够提高写字楼的出租率，因此，写字楼业主往往托付专业物业治理公司进展写字楼治理和代理出租。

篇五：房地产估价规范2022版解读

　　柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理

　　（一）

　　很高兴再次来天津，给大家讲新的房地产估价规范做一个全面系统的一个解读，安排两天时间，今天一天是我给大家讲，明天一天由~~教授来讲，一共三天，第三天由~~教授估价报告的一些问题进行介绍，今天和明天房地产估价规范的内容五章五节五条做一个介绍。

　　我记得天津在8月份举办了更多关于房地产估价基本条款的培训课程。基本条款和规范现在完全连接在一起。基本条款和新规范的措辞基本相同。听了这些术语之后，听说明书就更容易了。我记得在修订新规范的过程中，最终草案没有发布，基本上接近最终草案。我还告诉过你，这和以前不同。这两天整理一下新的规范。要在两天内完成规格很难。在河南省待三天时间很紧。修订版中的基本术语和手稿已经使用，所以说得快一点。

　　房地产估价已经有两个国家标准，一个是房地产估价规范，99年颁发的，今年做了全面的修订，重新颁发，实施时间是今年12月1号，今年12月1号后就要按新规范的要求来做，特别是估价报告没达到新规范就不合格。另外一个估价标准，就是房地产估价基本术语要求，因为房地产的专一性很强，很多术语放在老的规范里单做一章，原则上满足不了需要，所以把它单独抽出来，175条术语单独成为一个国

　　家庭标准。

　　将来关于这个用语用词怎么用，那就是按照术语标准来用，它的定义论点也是按照这个术语标准去做。所以说我们房地产估价这样一个挺远的专业，都有两个国家标准，也是不容易的。

　　接下来，让我们简单地谈谈这个标准，它可以从宏观的角度来理解：这个标准是我们在房地产估价过程中遇到任何问题时应该做和不应该做的。原则是一个意义和一个方向，即你在进行评估时遇到什么问题，并根据我的问题板总结这些问题。实际上，并不是所有的问题都能遇到。这些大问题的主要方面已经向你们指出了。当你遇到这些问题时，你已经制定了一些关于做什么和不做什么的规定。那么，让我们检查一下，在评估的不明确部分，新规范中是否有任何规定。如果有规定，就按照新的规范来做。如果出现某些行为，我们该怎么办？至少我们知道。规范主要指这些。就像我们走路一样，当我们到达一个地方时，我们不知道该怎么走。无论前进、左转、右转还是后退，这都是同样的道理。它告诉你怎么做。

　　所以这次新的规范与老规范相比，一个是要求更具体更详细了，如果你对照老的规范，老的规范是99年，那个时候实际业务也不太多，种类研究还不够，但在当时了也算是比

　　较先进的了。那从现在来看了，老规范的规定是比较粗略的，好多现实中的问题还没有把它说清楚。那这次的新规范

　　基本上，所有可以说清楚的事情都说清楚了。还有一些你无法理解的争议。这些问题将在以后进行修改和解决。总的来说，它一方面作出了更具体、更详细的规定，另一方面又增加了许多新的内容。就像你在工具箱里所说的我们的新工具。具体来说，我们还有另一种估值方法。有四种常见的估值方法。市场比较法的相应名称改为比较法、收益法、成本法和假设开发法。其他估值方法过去有点，但不多。这一次，为了适应房地产损害赔偿的评估，损害赔偿评估是我们的一个重要领域。说到天津，这件事将涉及损害赔偿的评估。在本文中，我们讨论了损失的资本化，这是一种，而修理成本法是评估可修理修理成本。还有价差法。损害前的价格价值与损害后的价格价值之间的差额为差价法。此外，为了满足批量估价的需要，特别是房地产税，国家要求加强房地产估价力度，加强房地产交易税收，各地都开展了批量估价。但事实上，他们都为未来的房地产税支出做好了准备。这一次，房地产税已经被纳入全国人民代表大会，所以中国迟早会开征房地产税。简而言之，房地产税是每年根据房地产价值征收的一种税。房地产的价值是评估的，所以也叫按房地产的评估价值征税。因此，这项业务需要在未来发展。此外，我们还提供了两种方法，一种是标准价格调整

　　法，一个叫做多元回归分析法，所以根据现在新的估价业务增加这些方法。

　　三是深化和拓展估值业务，特别是针对不同估值目的的估值。这使我们能够看到我们未来的业务类型，更重要的是，未来的评估标准，尤其是一些主管部门。这些业务属于房地产估价业务，应由房地产估价机构的估价人员进行。这些业务是可以做的。这种作用和意义被视为国家规范性标准。目前，我们的业务相对单一和集中。在未来，我们将关注业务类型，在实际估价中是否存在问题，如使用不一致时该怎么办，以及经常遇到的问题，如实际使用、计划使用、合法使用等。这一次，我们对实践中的一些不良做法进行了一些限制和调整。接下来，让我们谈谈如何理解这个规范。规范是国家标准的体现。与其他产品一样，国家标准也有自己的标准。国家标准是最有效的标准，以及行业标准、地方标准和企业标准，在我国都有标准化。鼓励企业制定本标准，但企业标准，包括行业标准和地方标准，应遵循国家标准，即高于国家标准。反之，国家标准最低。我们来谈谈评估吧。评估至少应符合国家标准，这是房地产规范的要求。并非相反，国家标准要求是最高的，但实际上是最低的。它是最有效的，最终的标准是国家标准

　　的要求就是你至少要按照国家标准来做。而且你可以做的更好，要求更严。就和产品是一样的，这个产品合不合格，如果有国家标准的话达没达到国家标准，如果没有达到标准它就是不合格，就是这个意思。那你这个产品可以做的比国家标准还好。那么就是这个意思，所以大家要注意。不是规范要求，那我这个做的达不到国家标准的要求，就是不合格。至少要达到国家标准的要求。这是这个方面。

　　其次，国家标准有一些重大变化。我先看看。我将从几个方面讨论它。一个要求是，在使用比较法时，我们应该实地检查可比较的实际外部条件和位置条件，也就是说，我们

　　应该实地检查其外部条件和位置条件，估价师应该亲自前往现场。过去，这被称为估价对象的可比性，因此，本次采用比较法评估估价作业时，需要解释可比实例的名称，并将位置图和外观照片作为附件附在估价报告中。这很难。在现实生活中，比较起来最困难的事情就是找到真案、假案、乱编、挂引号等等。这一定是真的。如果你没有真的或者找不到，不要评估它。有勇气的人可能做不到。如果有一天你撞到了它，你就不走运了。也许通常没人检查。因此，在修改规范时，许多老板想改变它，以确定他们是否可以使用列出的价格。后来，他们询问了美国专家。美国专家说，为什么需要进行估值？不要吃这顿饭。这是最起码的，但以前从未说过

篇六：房地产估价规范2022版解读

　　建筑物折旧的含义和缘由（一）建筑物折旧的含义估价上的折旧与会计上的折旧，虽然都称为折旧并且有肯定的相像之

　　处，但由于两者的．内涵不同而有着本质区分。估价上的建筑物折旧是指各种缘由造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：

　　建筑物折旧＝建筑物重新购建价格-建筑物市场价值建筑物重新购建价格表示建筑物在全新状况下的市场价值，将其减去建筑物折旧，相当于对其实际上不是全新状况对价值的影响进展相应的减价调整，所得的结果表示建筑物在估价时点状况下的市场价值，即：建筑物市场价值＝建筑物重新购建价格-建筑物折旧2．功能折旧功能折旧（functionaldepreciation，functionalobso1escence）也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的缘由，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念转变，建筑技术进步，消失了更好的建筑物等等。

　　（1）功能缺乏：是指建筑物没有其应当有的某些部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。

　　（2）功能落后：是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。以住宅为例，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧房小，壁橱多的住宅，过去建筑的卧房大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，假如某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。

　　（3）功能过剩：是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的奉献小于其本钱。例如，某幢厂房的层高为6m，但假如当地厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的lm因不能被市场承受而使其所多花的本钱成为无效本钱。

　　3．外部折旧外部折旧（externalobso1escence）也称为经济折旧（economicdepreciation，economicobsolescence），是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是区位因素（如四周环境和景观转变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划

　　转变等）、经济因素（如市场供应过量或需求缺乏），也可能是其他因素（如政府政策变化、实行宏观调控措施等）。进一步可把外部折旧区分为永久性的和临时性的。例如，一个高级居住区四周兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这就是一种外部折旧。这种外部折旧一般是永久性的。再如，在经济不景气时期房地产价值下降，这也是一种外部折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏之后，这种外部折旧也就消逝了。

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