【物业意见】瓦房店市促进物业服务行业发展实施意见（全文完整）

促进物业服务行业发展的实施意见为更好地满足市民需求，切实提高物业服务水平，根据国务院《物业管理条例》、《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》（大政发〔2014〕40号）文件精神，结合我市下面是小编为大家整理的【物业意见】瓦房店市促进物业服务行业发展实施意见（全文完整）,供大家参考。

促进物业服务行业发展

的实施意见

为更好地满足市民需求，切实提高物业服务水平，根据国务院《物业管理条例》、《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》（大政发〔2014〕40号）文件精神，结合我市实际，制定本意见：

一、工作目标及原则

（一）工作目标

努力构建监管体制健全，政策体系完善，服务质量优良，市场主体成熟、行为规范、供需平衡、竞争有序的物业服务业体系。用3至5年的时间，基本实现物业服务的规范化、市场化、专业化，物业管理水平明显提高，城市人居工作环境明显改善，业主满意度明显提升。

（二）工作原则

坚持业主自我管理与政府扶持监管并行的原则，实行“大家事、大家管”；坚持物业管理属地化、物业服务市场化的原则；坚持基础服务、专项服务和市场化专业服务相结合的原则。

二、完善物业市场监管体制

（三）调整物业市场监管体制

实行市政府、街道办事处（乡镇政府）、社区居委会“一级政府、二级管理、三级网络”的市场监管体制，实现“纵向到底、横向到边，分工明确、权责一致，齐抓共管、服务到位”的市场监管格局。瓦房店市房屋管理办公室为我市物业行政主管部门，负责本市辖区物业服务行业的行政管理，接受大连市物业行政管理部门的监督管理；街道办事处（乡镇政府）应明确物业管理工作机构，可单设物业管理科或者与城市建设管理科合署办公，确定专职人员，承担业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常管理工作；社区居委会（村委会）负责对辖区住宅小区的物业服务工作进行监督指导，列席业主委员会议事和决策会议。

三、规范物业服务行业市场主体建设

（四）加强业主大会、业主委员会的建设和管理

街道办事处（乡镇政府）和市房屋管理办公室应依照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）的规定，做好业主大会和业主委员会建设的指导和协助，并对其日常活动进行指导和监督。

健全和完善业主大会制度，加强业主委员会委员的推选和培训，试行委员分期分批改选制度，积极探索委员有偿式服务，不断提高业主委员会委员的自我管理和守法能力，尽快建立业主委员会无法履行职责时的缺位应急处理机制。

各街道办事处（乡镇政府）要将辖区物业服务工作纳入社区管理工作范畴，并向各住宅小区业主委员会派驻代表，列席业主委员会议事和决策会议，及时发现问题，化解矛盾。

（五）规范物业服务企业行为

严格物业服务企业准入制度，市房屋管理办公室要会同价格主管部门进一步细化市场服务监管标准，根据不同物业类型和物业条件，制定不同模式的物业服务标准和规范，不断提高行业精细化管理水平。逐步完善物业服务企业市场准入和退出机制。试行物业服务企业履约保证金制度。探索应急物业服务企业制度。

物业服务企业要严守合同，诚信经营，提供等价服务。要加强房屋及共用设施设备的维修、养护和管理，优先安排人力、物力和财力，保障房屋及共用设施设备的完好和正常使用。

（六）加强物业服务日常监管

社区居委会（村委会）要对社区内物业服务企业开展工作进行指导监督，切实维护社区居民合法权益。街道办事处要加大对辖区物业服务企业日常工作的管理。市房屋管理办公室对管理乱、服务差、共有设施设备（含电梯）存在严重安全隐患、有违规行为的物业服务企业，可视情节作出不予核定资质等级的处理。物业服务企业违反合同约定或违法经营的，由相关主管部门对其进行处罚。

市房屋管理办公室要组织发挥行业协会自律作用，制定行业信用等级评定办法，建立企业诚信档案，定期组织业主满意度测评，定期向社会公布企业信用排名及“失信企业”名单，将信用等级评定结果与物业服务项目评优、物业服务招投标等活动挂钩，不断提升物业服务水平，营造良好的市场环境。

（七）推行物业服务招投标制度

按照公开、公平、公正和诚实信用的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业，利用市场机制实现优胜劣汰。

对新建住宅小区，应按照有关规定，通过公开招投标方式选聘物业服务企业。对不公开招投标或未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由相关部门依法对建设单位进行处罚，市房屋管理办公室将物业服务企业违规行为记入诚信档案。

既有住宅区的物业服务合同到期时，鼓励业主大会、业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。

（八）鼓励服务模式多样化

对建设年代较早、难以划定物业管理区域、不具备物业服务条件的住宅小区，应提供基础服务，由街道办事处（乡镇政府）或相关部门按照职责范围，协调安排原产权单位或委托专业服务公司开展最基本的环境卫生和房屋维修工作。

对物业管理区域明确、基本具备物业服务条件，但没有物业服务企业提供服务的住宅小区，应保证专项服务，所需资金由业主自筹。其中，成立业主委员会的，由业主委员会自行聘请绿化、保安、电梯等专业服务公司开展专项服务；不能成立业主委员会的，由街道办事处（乡镇政府）会同市房屋管理办公室，依法委托社区居委会选聘专业服务公司开展专项服务，收费标准自行协商议定。

对物业管理区域明确、物业办公和经营用房齐备、住宅专项维修资金到位、设施设备齐全完好的住宅小区，由建设单位或业主选聘的物业服务企业进行市场化专业服务。

（九）加强舆论宣传和引导

各新闻媒体要客观公正报道物业服务纠纷事件，积极宣传物业服务在优化社区环境、提升居民生活质量、保障社会安定、促进居民房产保值增值等方面的重要作用。引导居民正确认识自身的责任、权利和义务，树立“花钱买服务”的消费理念，增强业主参与物业服务建设发展的自觉性。引导广大业主依法理性维权、物业服务企业规范管理，不断营造良好氛围，促进我市物业服务行业稳定和谐发展。

四、加强房屋和电梯维修管理

（十）加强住宅建设工程质量保修监管

市规划建设局（建设）要严格房屋竣工验收管理，建立责任追究制度。落实住宅工程保修制度，明确住宅工程保修期内建设单位和施工单位的责任义务、保修期限计算及验收办法、发生质量问题的保修程序和办法、不履行或拖延履行保修义务的处理办法和赔偿责任等。物业服务企业应当代业主协调、监督、落实保修工作。保修期结束前3个月，建设单位应向全体业主公示保修期限和保修情况。返还工程质量保证金，应严格执行《辽宁省建设工程质量保证金管理暂行办法》和《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》。

（十一）建立房屋维修管理长效机制

房屋所有权人或其委托单位是房屋维修的责任主体。

企业检查考核实行“维修质量否决制”。因物业服务企业管理服务不到位造成住宅小区房屋共用部位和设施设备维修完好率不达标的，不予通过企业检查考核。

市政府建立房屋及安全维修监管责任制，设立房屋报修投诉热线，督促所有权人或其委托单位对房屋及时进行维修。对无故不修、拖延维修，特别是危及房屋和居民安全以及严重影响生活等情况，应制定维修应急预案，确定一批具有相应资质的维修队伍，组织其开展维修工作。市政府应从财政收入中拿出部分资金，对老旧房屋维修和住宅小区改造给予补贴。

（十二）建立电梯管理长效机制

建立住宅电梯专项维修资金制度。保证住宅电梯的使用安全，保障电梯维修、改造、更新所需资金。电梯收费实行专款专用。特种设备安全监督管理部门要建立电梯维护保养单位的信誉档案。

五、加大政府扶持和监管力度

（十三）实行财政扶持政策

市财政安排相应资金，用于奖励、培育、鼓励规范的物业服务企业，促进企业做强做大；适当补贴因历史原因造成收费标准低但物业服务好、业主满意率高的物业服务企业，保证企业正常经营等事项。具体办法由市房屋管理办公室会同市财政局制定。

鼓励骨干物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度，采用现代信息技术和现代化管理手段，逐步做强做大。

（十四）规范住宅专项维修资金管理

完善住宅专项维修资金归集和使用办法。建立健全住宅专项维修资金应急机制，保证物业共用部位、共用设施设备在出现影响业主和使用人正常生活和安全而业主不同意维修时，能够得到及时维修。

市政府每年投入部分统筹住宅专项维修资金，用于弃管和老旧住宅以及配套设施设备维修补贴。由市房屋管理办公室编制年度工作计划和预算，经市财政局审核后，报市政府批准使用。

（十五）完善物业服务收费管理

建立和逐步完善物业服务标准和收费标准由市场决定的价格形成机制。

市政府相关职能部门，严格执行大连市物价局 大连市公安局 大连市国土资源和房屋局《关于建立和完善物业服务价格形成机制 规范物业服务收费行为的通知》（大价发〔2016〕19号），维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业持续健康发展。

市价格主管部门要加强监管物业服务企业收费行为，严肃查处擅自提价、搭车收费等违反价格管理的行为。

（十六）加大各方监管力度

市规划建设、公安、环保、物价、市场监管、民政、行政执法、税务、供水、供电、供热、供气、通信等有关部门和单位要按照相关规定，认真履行职责，加强监督检查，对物业服务区域内的违法、违规行为，相关部门应协同配合加大执法力度，形成监管合力。

要建立市政府、街道（乡镇政府）两级物业管理联席工作会议制度，积极推动物业纠纷调解工作体系的建设，协调解决辖区内物业服务市场的矛盾和纠纷，不断促进物业服务行业健康发展。

本意见自印发之日起实施。

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