基于模糊数学的商业地产地段价值影响因素研究

[摘要] 房地产投资项目的成功，一方面有赖于项目的整体策划，另一方面则在于项目的地段价值。商业地产用地是地产市场中较为活跃的一种，其地段价值直接影响到该地块的地价水平。本文运用模糊综合评价原理，对商业地产地段价值进行综合评价。

[关键词] 商业地产地段价值层次结构模型模糊综合评价

商业物业的购买者以投资为目的，其收益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以位置（也即地段、区位）对于这类物业有着特殊的重要性。

本文以模糊数学为基础，依据商业地产用地的特点和决定价格的主要因素及其隶属关系，对影响用地的因素进行系统地分析和整理，首先建立一个简单适用的指标体系，然后利用模糊综合评判的原理和方法对商业地产地段价值进行综合评判，得出一个综合评语，指导开发商进行商业用地开发选址和用地出让估价，以期提高决策的准确性和项目运营的成功率。

一、商业地产地段价值影响因素分析

商业地段不仅指其所处的地理位置，同时还包括其社会位置，本文主要从六个方面分析影响商业地产地段价值的因素。

基础设施是影响地段价值的基本因素。主要是指政府部门对该地区的给排水、电力、供暖、通信、环卫、交通等基础设施的投资程度。缺乏基础设施的地块，其地段价值便会大打折扣，商业地产的开发更无法进行。

交通便利程度是又一重要因素。主要是指交通的可达性，包括公交线路数、道路网密度，道路长度、宽度，使用状况、车流量以及距火车站、长途汽车站等的远近。良好的交通条件是商业区形成的重要因素，可达性良好的商业区具有更大的吸引顾客的能力,从而获取高额利润,其价值相对较高,反之则较低。

环境因素包括项目所在区域的基础地价、城市规划、项目距市中心、休闲场所或运动场所以及污染源和忌讳场所的距离等。项目周边环境好坏，对提升项目品质及片区房地产开发有一定的影响作用。

表1 某商业地产用地地段价值的影响因素

商服管理主要指距中心商业区的距离、公司数量和位置、物业管理、派出所及环卫等的设置。主要是项目地段的商业方便程度，包括管理的亲和程度，具备一定的商业气息对商业地产的开发具有很重要的意义。

文教卫体配套设施包括项目周边各类学校、医院、文化场所和体育场所等的情况。配套设施完善的地段聚集了人气，对商业地产的发展有很大的推动作用。

人文因素包括项目所在地的人口和文化两方面，具体指标有人口数量、人口密度、人口素质、历史文化和典型文化等的文化影响度。

建立层次结构模型时,要对影响地段价值的所有因素进行辨识、分類，由上到下按各因素之间的关系排列,形成层次结构图。根据影响某商业地产地段价值的因素所建立的层次结构模型见表1所示。

二、模糊综合评判法的基本原理

模糊综合评判，就是运用模糊变换的方法，求出一个评判矩阵，通过评判函数对多种因素所决定的事物或现象做出总的评价。

1.确定评价指标集。设影响地段价值的主因素层指标集为U=(U1,U2……Un)，相应的权重集为A={a1,a2,……an}。其中ak(k=1,2……n)表示指标Uk在中的比重，0≤ak≤1且。子因素指标集为Uk=(Uk1,Uk2,…Ukm)，相应的权重集为ak=(ak1,ak2,…akm)。其中ak1（l=1,2,…,,m）表示Ukl在Uk中的比重，0≤akl≤1且。

2.划分评价等级空间。评价语集为V=(V1,V2…Vp)，其中Vj(j=1,2,……p)表示指标因素的各等级评语。本文中，取p=5,v=(V1,V2,V3,V4,V5)，分别表示各因素对项目地段价值的影响为“很大”、“较大”、“一般”、“较小”、“很小”。

3.确定隶属矩阵。从Uk到评语集V的模糊评价矩阵为：

其中，rij(i=1,2,…m,j=1,2…p)表示子因素层指标Uki对第j级评语Vj的隶属度。采用专家打分的方法对各子因素进行评价，并对专家的打分结果进行统计整理，得到对于指标Uki有Vi1个V1评语，Vi2个V2评语，…，vin个Vn评语，则对于i=1,2,……m有：

4.进行模糊矩阵运算。先分别对各子因素层指标UKi的评价矩阵Rk作模糊矩阵运算，得到主因素层指标Uk对评语集的隶属向量Dk:

得到：

然后对进行模糊矩阵运算，即可得到目标层指标对于评语集的隶属向量：D

当dj≠1时可做归一化处理，即令得到：

为目标层指标对于评语集的隶属向量。其中分别表示U对于评语V1,V2…Vp的隶属度。比较目标层对各评判等级隶属度的大小，确定最大的那一等级即为该地块地段价值的等级。

三、实例分析

某房地产公司拟对一地块进行项目选址分析。投资者分别从基础设施、交通、环境、商服管理、配套设施和人文六个方面进行调查分析，以确定该地块的地段价值。

邀请20位专家对各子因素指标进行评价，打分情况见表2所示。

表2 地段价值评价结果统计

根据本企业发展状况和产品的用途确定各子因素的权重系数。经过运算，最终得到各子因素对于评价等级的隶属度，然后加权处理，得到各主因素隶属向量矩阵如下:

然后对进行模糊矩阵运算，即可得到目标层指标对于评语集的隶属向量:D=(0.1930.4120.2810.0930.021)。

从结果中可以看出，五个数中0.412最大，隶属于价值等级V2。即说明19.3%的专家认为项目所在地的地段价值很大,41.2%的专家认为价值较大，因此该项目地块的地段价值被大多数人认可。房地产开发商可以考虑在该地块进行商业地产的开发。

四、结论及建议

本文将模糊数学方法应用于商业地产地段价值评价，其优势在于能够有效地把专家经验和定量化方法结合起来，为开发商进行科学的决策提供依据。但是，很多商业地产的失利也证明了投资者和发展商在考虑地段的硬件因素外,也要考虑项目定位、商户等，整合可利用资源,找出项目最根本的优势和差异,以营造出商业地产的特色功能。只有这样，才能保证项目的成功运营。

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